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CABINET M&K AVOCATS

Maître K. AZGHAY

Avocat au Barreau de SEINE SAINT-DENIS

Tel: 01 74 61 45 98

Mobile: 06 16 61 88 90

Guide pratique des enchères

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours de séances ou d'audiences dites "des criées", dans l'enceinte des Tribunaux de Grande Instance. Elles s'adressent aussi bien aux particuliers, qu'aux professionnels.

Ces ventes, dites "à la bougie", se déroulent selon un scénario immuable pour chaque bien mis en adjudication. Après l'annonce par le Président de séance ou d'audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s'éteint est remplaçée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l'extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s'en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Comment s'informer ?

Les ventes aux enchères sont annoncées sur Licitor. Chaque insertion indique la localisation précise du bien à vendre, une description succinte, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur site ainsi que les coordonnées de l'Avocat ou du Notaire en charge de la vente. Cet interlocuteur détient de son côté un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc...). Ce cahier des charges est à la disposition du public au Cabinet de l'Avocat ou à l'Etude du Notaire.

Comment est fixée la mise à prix ?

Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle. Dans celui d'une vente volontaire, la mise à prix est libre. Toutefois, la Chambre des Notaires conseille des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d'expertise.

Comment participer aux enchères ?

Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d'y assister en spectateur. Pour se porter enchérisseur, il convient toutefois de respecter quelques règles.

A la Chambre des Notaires il faut remettre au Notaire chargé de la vente un chèque de consignation dont le montant est fixé par ce dernier. Il est restitué après la vente à l'enchérisseur s'il n'est pas déclaré adjudicataire. Moyennant le dépôt de ce chèque on peut porter soi-même librement les enchères que l'on souhaite.

Au Tribunal, on ne peut enchérir que par ministère d'Avocat. Il convient donc d'en choisir un qui soit inscrit à l'Ordre de la juridiction concernée. Un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères autorisées sera alors établi à l'ordre de cet Avocat.

Comment devient-on adjudicataire ?

Celui qui a porté ou fait porter l'enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l'issue de la vente. Toutefois la vente n'est définitive qu'après un délai de de 10 jours réservé aux surenchères.

Comment surenchérir ?

Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant dix pour-cent de plus que le montant de l'adjudication. Dans ce cas, le bien est remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

Qu'est-ce qu'une folle enchère ?

Si l'adjudicataire s'avère incapable de payer le montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu'il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.

Comment payer le prix d'adjudication ?

Dans le cas d'une vente au Tribunal, le montant de l'adjudication doit être réglé dans les deux mois qui suivent la vente (trois mois pour les ventes dont le cahier des charges a été déposé avant le 1er janvier 2007). Passé ce délai (45 jours antérieurement) le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes (ex cahier des charges). Si le paiement n'intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de "réitération des enchères" (ex folle enchère), au détriment de l'adjudicataire défaillant.

Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires, le délai autorisé pour solder l'acquisition est plus court puisqu'il n'est que de 45 jours. Quant aux intérêts légaux, ils commencent à courir dès le onzième jour suivant la vente.

Comment s'effectue le transfert du titre de propriété ?

Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L'entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l'adjudication. Il n'y a pas lieu d'établir un acte notarié.

Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.

Quel est le montant des frais annexes ?

Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l'importance du bien (ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente), ainsi que les droits de mutation. A ces frais s'ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l'adjudication.

Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d'organisation des enchères à la charge de l'acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s'ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation.

Au total les frais à la charge de l'adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 pour-cent du montant de l'adjudication.

La mention des recours gracieux et hiérarchiques facultatifs est possible dans la notification, si elle n'induit pas les destinataires en erreur.

L'administration n'est tenue de faire figurer dans la notification de ses décisions que les délais et voies de recours contentieux ainsi que les délais de recours administratifs préalables obligatoires. Elle peut y ajouter la mention des recours gracieux et hiérarchiques facultatifs, à la condition toutefois qu'il n'en résulte pas des ambiguïtés de nature à induire en erreur les intéressés dans des conditions telles qu'ils pourraient se trouver privés du droit à un recours contentieux effectif.

En l'espèce, la notification présentait le recours administratif comme la première possibilité. En se bornant à mentionner qu'un tel recours n'a pas d'effet suspensif sur l'exécution de l'OQTF sans préciser qu'il ne suspend ni ne prolonge le délai de recours contentieux (contrairement aux règles habituelles en matière de combinaison des recours administratifs et des recours contentieux), la lettre de notification de la décision contestée comporte une ambiguïté. Selon le Conseil d'État, cette ambiguïté était de nature à induire les destinataires en erreur sur les effets du recours gracieux sur le cours du délai de recours contentieux et à faire obstacle à l'exercice de leur droit à un recours contentieux effectif.

CE, 4 déc. 2009, n^o 324284, Min. de l'Immigration c/ Hammou